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房产律师:借名购买经济适用房5年后引发的纠纷案件

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 18:08

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以?#31995;?#20107;人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告夏先生起诉称:我是被告舅舅。2004年9月,我通过朋友帮忙,为被告和其未婚夫曹女士分别申请了两个XX小区经适房购房号,其中一个给了曹女士,购买了一套房屋作为夫妻住房。另外一个号鉴于我家庭住房困难,被告、曹女士和其?#25913;?#21830;定同意,将购房号给我使用,于是我便借被告之名购买了805号住房。为此我和被告达成口头协议,约定该住房满5年后,被告将我借名房产过户给我,并协助办理房屋过户登记手续。被告自愿提供身份证,我借被告之名向开发商交了3万元定金。2006年9月,我以被告之名与开发商签订了购房合同,交了购房全款的95%,之后交足购房尾款、维修款、契税、土地出让金、取暖费、物业费、水电费等一系列费用,并办理了各项手续,然后开始进行装修,2009年5月入住?#20004;瘛?009年三季度,被告到开发商领取房产证,并主动将房产证交给我。后我向被告提出办理房屋过户登记手续,被告拒不配?#24076;?#24182;撕毁双方签订的借名买房时的协议,经双方多次协商未果,被告于2012年9月编造房产证丢失,私自重?#24459;?#39046;了房产证。现房屋已满5年,为维护我合法权益,请求法院依法判令:1、判令我和被告订立的借名买房口头协议有效;2、判令诉争房屋产权归 所有;3、判令被告办理诉争房屋过户登记手续,将产权人登记过户至名下;4、判令被告承担诉讼过程中的全部费用。

  二、被告辩称

  被告吴先生答辩称:原告诉求与案由不符,诉争房屋产权人不是原告。目前办理房屋过户一种是赠与,一种是房屋买卖,本案?#35753;?#26377;赠与,也没有房屋买卖合同。权属证书是对房屋所有权的唯一合法凭证。房产登记在我方名下,作为借款人的原告对房屋不享有产权,与我方只存在债权债务关系。我方和原告也未订立口头协议,原告住房也并不困难,2012年当时仅原告名下就有两处房产。我从?#20174;敫改?#21830;定将?#32422;?#21517;下诉争房屋转让给夏先生。我没有自愿提供身份证,都是他?#32422;?#30003;请办理的。我在2006年3月1日登记结婚,签订购买诉争房屋在2006年9月28日,房屋是我婚后购买的房屋,属夫妻共同财产,我以?#32422;?#21517;义让原告购买,须征得其爱人同意,而我爱人没有这方面的承诺。购房合同签约人吴先生的名字不是夏先生所签,购房款都是我借款后以?#32422;?#21517;义交纳,所有?#26412;?#19978;都是吴先生名字。故不同意原告的诉讼请求。

  第三人曹女士述称:涉案房屋是我和吴先生婚后购买,房屋完全是?#32422;?#30003;报审批,且是婚后购买财产。我不知道夏先生和吴先生有什么借名买房的事情。故不同意原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经经审理查明:夏先生为吴先生舅舅。吴先生与曹女士于2006年3月1日登记结婚。位于甲市乙区XX小区的805号房屋原为经济适用住房性质。庭审时,夏先生主张上述房屋的购买系其与吴先生之间存在借名买房事实。吴先生?#23433;?#22899;士?#28304;?#21542;?#24076;?#31216;仅为吴先生与夏先生之间的借款纠纷。

  2006年9月28日,吴先生(买受人)与甲市L房地产开发有限公司签订商品房预售合同,载明:吴先生购买甲市乙区XX小区805号房屋,总价452052元。该合同附件五载明:买受人在签约之日向出卖人一次性支付95%房款429449元,买受人在出卖人发出入住通知书之日起七日内将5%的余款支付给出卖人:22603元。2009年10月23日,吴先生取得诉争房屋产权证。2009年3月8日,夏先生装修并入住805号房屋,契税缴款书、土地出让款缴款书、2006年9月28日交纳房款429449元发票、2008年12月29日交纳房款23683元发票、2009年7月20日专项维修基金?#31449;?#29616;均在夏先生处。

  另查,吴先生曾起诉夏先生至法院,请求夏先生腾出诉争房屋。法院于2015年3月20日出具民事判决书,其中载明:吴先生系夏大娘之子,夏先生系夏大娘之弟,原被告系甥舅关系。2006年9月28日,吴先生与甲市L房地产开发有限公司(以下简称:L公司)签订?#37117;?#24066;商品房预售合同?#32602;?#36141;买位于甲市乙区XX小区805号经济适用房一套(以下简称:诉争房屋)。合同签订后,夏先生向L公司交纳全部房价款453132元。2008年12月30日,?#19978;?#20808;生办理房屋验房入住手续。入住时,诉争房屋系毛坯房,?#19978;?#20808;生对房屋进行装修并居住?#20004;瘛?009年10月23日,诉争房屋所有权登记在吴先生名下。庭审中,吴先生主张:?#32422;?#24182;未放弃诉争房屋购买、居住、所有等合法权利,房产证是?#32422;?#20146;自签字领取,因当时是借款买房,,我将房产证交付原告,作为抵押。现夏先生持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金?#31449;蕁?#21360;花税?#31449;蕁?#25152;有权转移登记费?#31449;蕁?#20195;缴产权办理费?#26412;蕁?#29289;业费?#26412;蕁?#20379;暖费?#26412;?#31561;票证。其中契税交纳日期为2009年4月24日。庭审中,证?#35772;?#22823;娘陈述:诉争房屋是夏先生借吴先生名义购买。吴先生当时因为单位宿舍无法居住便又夏先生与我商量暂住在诉争房屋内。后吴先生取得了两个经济适用的房后,后由我和曹女士娘家共同出钱,为吴先生夫妇购买一套经济适用房,由吴先生夫妻居住。吴先生名下剩下的房号,送给了夏先生,并说好五年以后过户,当时家里成员均表示同意,没有反对。于是夏先生、吴先生就把此事办理完?#24076;?#36873;房、交款、装修、入住均是夏先生?#32422;?#21150;理。产权证下发时,是夏先生与吴先生一起去的,吴先生签字领取后交给夏先生。期间,吴先生还催促过夏先生办理过户事宜,并将身份证交给夏先生,夏先生持身份证前往建委,建委说?#20849;?#26102;间,故未办成。双方之间不存在借钱还钱关系。

  后法院对吴先生要求夏先生腾退房屋的请求不予支持,在借名买房权利义务纠纷解决后?#36864;?#20105;房屋是否返还问题,双方可另行通过法律途径解决。因吴先生未提供证据证明与夏先生存在借款关系,故对吴先生的意见不予采纳。据此判决驳回了吴先生的诉讼请求。

  吴先生不服提出上诉,甲市第一中级人民法院于2015年7月10日作出(2015)一中民终字第4049号民事判决书,判决驳回上诉,维持原?#23567;?/span>

  四、法?#21495;?#20915;

  法院经审理后作出判决:

  1、吴先生于本判决生效后七日内协助夏先生将位于甲市乙区XX小区805号房屋的所有权人登记变更为夏先生所有;

  2、驳回夏先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产专业律师靳双权分析认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。在符合一定条件的情况下,经济适用住房可?#36234;?#34892;上市交?#20303;?#20511;名买房实质上是涉及购房资格的交?#20303;?#20511;名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议?#38382;劍?#20063;可以是口头协议?#38382;劍?#20063;可以以事实行为达成借名买房关系。

  首先,当事人之间是否存在合同关系,应首先考虑当事人之间是否存在书面或口头协议。在无书面合同或口头协议的情况下,应当综?#31995;?#20107;人的事实行为及法律行为确定各方当事人是否存在合同约定的合意,从而形成合同关系。具体至本案中,首先,并无事实证明原、被告之间存在书面合同或口头约定,对诉争房屋的购买、居住及所有权或使用权进行明确的约定。其次,一方面,已为生效法律文书确认的事?#25285;?#22312;无相反证据证实下,当事人无需再行举证。此前生效民事判决书中已经确认房屋购房款全部?#19978;?#20808;生支付,被告及第三人并未提供有效证据?#21697;?#19978;述认定。另一方面,夏先生在庭审时提供的存折明细等材?#24076;?#21487;以明确证实该款项为购房款。结合夏先生实?#36866;?#29992;诉争房屋的事?#25285;?#21487;以认定夏先生对诉争房屋实际进行了出资,且进行了一定程度的装修。再次,被告及第三人与夏先生?#30331;?#23646;关系,在明知夏先生居住使用诉争房屋的情形下,并未在合理期间内提出异议。被告及第三人称诉争房屋仅为借住、被告仅系向夏先生借款的意见,也无相应证据支持。综合各方面情况分析,根据一般社会经验法则,足以认定诉争房屋的实际出资人为夏先生。夏先生与吴先生对于诉争房屋的出资购买问题存在事实行为上的约定,双方之间形成借名买房合同关系。

  第二,1、现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,现诉争房屋限制上市交易期已经届满,可以办理房屋所有权转移登记,且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳?#20004;?#22343;已满五年,庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。因?#35772;?#20851;规定的过户期限、条件已经具备,故对于原告请求被告将诉争房屋过户登记至原告名下的诉讼请求予以支持。2,曹女士当庭表示在婚前对于吴先生与夏先生?#36864;?#20105;房屋之间的纠纷知情,故其应当就吴先生购房时房屋性质及借名买房事实为明知,其现否定原告诉求的相应答辩意见,故就不再予以采纳。曹女士应当配合原、被告的上述过户登记手续的办理。最后,原、被告以事实行为达成借名买房的协议,原告主张与被告存在口头协议,但是并未就此提供证据,因此原告请求判令原告借名买房双方订立口头协议有效的诉求,并无事实及法律依据,故不予支持。现借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,属于确?#29616;?#35785;内容,本案中不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会?#34987;?#38271;,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起?#20004;瘢?#19968;直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜?#38590;?#31350;房地产,认真研读了土改、?#27597;鎩?#25151;改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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