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房屋交易中善意取得制度之 “善意”标准

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-01-20 09:45

 一、基本案情
1、原告诉称
20153月,杨芬诉称:201527日,我经居间公司介绍,与孙小梦签订一份《存量房屋买卖合同书?#32602;?#21512;同约定孙小梦将其房屋出售给我,价格105万元,居间服务费21000元。2015316日,我支付孙小梦全部房款,孙小?#38395;?#21512;我办理了产权过户登记?#20013;?#21518;?#26131;?#22791;收房时,张达拒绝,双方协商未果,为维护?#19994;?#21512;法权利,故起诉至法院,请求判令:1.孙小梦、张达腾退房产,交付于我;2.孙小梦、张达向我支付2015316日起至实际交付之日止,以本金1050000元为基数,按日万分之五标准计算的违约金。诉讼费用由孙小梦、张达负担。
 
2、被告辩称
张达辩称:不同意杨?#19994;?#35785;讼请求,依据合同相对性的原则,我和杨芬不存在房屋买卖关系,杨芬起诉我主体不适格。孙小?#25105;?#30610;房屋是共同财产,我没有见过杨芬,杨芬也没有看过房,房屋交易过低,?#23545;?#20302;于市场价,孙小梦和杨芬恶意串通,侵害了?#19994;?#21512;法权益,杨芬和孙小梦房屋买卖关系应属于无效。杨?#26131;?#22987;至终没有收房,房屋是?#19994;?#29238;亲在2011年花了88万元购买的,房屋登记在我父亲常国的名下,20124月过户?#20102;?#23567;梦名下,20149月份我与孙小梦曾经到中介公司咨询过当时房屋市场价145万元,后?#20174;?#26377;所上涨,杨芬没有证据证实已经付清了105万元,请求法院终止审理或者驳回杨?#19994;?#35785;讼请求。
 
孙小梦辩称:房屋是孙小梦卖给杨?#19994;模?#25151;款105万杨芬已经给了孙小梦,当时孙小梦没有告诉杨芬是夫妻共同财产,孙小梦和张达有两套房子,双方有口头协议这一套归孙小梦,另一套归张达,孙小梦卖房的时候张达不在家,房屋中孙小梦的东西?#23478;?#32463;腾退了。
 
二、法院查明
张达与孙小梦于20011219日登记结婚,2012416日,张达和孙小梦取得诉争房屋,登记于孙小梦名下。201527日,杨芬与孙小梦签订一份关于诉争房屋的买卖协议,约定孙小梦以105万的价格将房屋出售给杨芬,签订合同当日杨芬支付房款40万元,2015313日支付剩余房款65万元,当日双方签订房屋所有权转移登记申请书,在该申请书中询问内容记载,问:“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”,孙小?#20301;?#31572;“否”,316日,诉争房屋登记至杨芬名下。2015330日,杨?#39029;?#19978;述诉称请求及理由诉至法院。北京xx房地产评估事务所有限公司评估于20151116日出具的估价报告显示,诉争房屋201527日的公开市场价值为155.89万元。
 
三、法院判决
驳回杨?#19994;?#35785;讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为:
本案诉争房屋系张达与孙小梦的夫妻共同财产,孙小梦无权擅自出售诉争房屋,其擅自出售房屋的行为属于无权处分,根据物权法规定,无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争房屋虽已过户登记至杨芬名下,但杨芬与孙小梦之间的交易价格明显低于市场价格,没有以合理的价格转让,杨芬不构成善意取得,现该房屋的共有人张达拒绝追?#24076;?#35201;求追回诉争房屋,故杨芬不能取得诉争房屋的所有权,对杨?#19994;?#35785;讼请求法院不予支持。据此,法院判决:驳回杨?#19994;?#35785;讼请求。



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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会?#34987;?#38271;,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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