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因履行合同违约而适用定金罚则的条件是什么?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 16:40

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  焦某诉称:2015年10月,我想将?#32422;?#25317;有唯一一套房?#39029;?#21806;,后委托某公司具体办理。某公司介绍其公司可以以“连环单”方式来提供服务。经其业务人员主持,我看中了徐某的涉案房屋。某公司业务人员看过二处房产后,提出由其独家代理,以连环单方式经营,并以其工作经验推算车站北里房子售出时间、申请公积金贷款时间、办理过户手续时间,决定三方确定交付房款时间、办理过户时间。2015年5月23日,我与徐某、某公司三方订立居间服务合同,与徐某、某1公司订立《房屋交易保障服务合同?#32602;?#25105;分别支付居间代理费共计79125元。我与徐某于2015年5月23日订立《买卖合同?#32602;?#32422;定价款人民币287.5万元,贷款方式为公积金贷款,申请贷款时间为2015年7月30日前,过户时间按期推算合理时间定为2015年8月24日前。同日,我与徐某、某公司订立《补充协议?#32602;?#32422;定合同订立定金人民币10万元整。我于当时支付了所有约定款项。合同订立后次日,?#19994;?#30693;其连环单在技术上可能不能实现,分别与徐某、某公司三方协商解决办法,一直?#20174;?#32467;果。后至合同约定的时间,我房屋没有售出,导致我无购房?#25163;省?#19981;能取得公积金贷款,合同无法继续履行。三方协商解决办法,我要求全部退还中介费、担保费、定金,可以解除合同;某公司同意退款,徐某不同意退款。后某公司单方与我解除居间及相关协议,并全部退还费用。2015年9月11日,我接到徐某解除合同通知,通知中表示合同单方解除、不退定金。我认为其行为违反了北京市高院关于解决房产纠纷的规定,故起诉要求:徐某、某公司连带返还合同定金人民币10万元及利息(自2015年9月11日起,至实际退还之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算)。

 

  2、被告辩称

 

  徐某辩称:1)我和焦某签订《买卖合同》时,焦某并没有告知我是连环单。双方签订合同时,焦某并未提出?#32422;?#30340;购房?#25163;?#26377;瑕疵。根据焦某本人签署的购房承诺书显示,其明确知晓北京市限购政策,承诺书中约定了因其原因造成合同无法履行,由焦某承担全部责任。合同履行过程中我没有任何过错,焦某方应承担责任。2)焦某能够履行房屋买卖合同却未能及时履行,焦某是北京户籍且名下有一套房产,如将该房产出售即可履行双方合同。焦某为完全民事行为能力人,签订合同时明确知晓?#32422;?#24212;在出售?#32422;?#25151;屋后才能获得购房资格。焦某在合理期限内,未能将名下房屋出售,应当由其?#32422;?#25215;担相应责任。3)焦某?#29616;?#36829;反合同约定,应当承担相应的违约责任。合同约定,焦某应于2015年8月24日前向我支付购房款207.5万元,2015年7月30日前办理贷款申请,而焦某除支付10万元定金外,未向我支付任何费用。根据合同第7条第2项规定,买受人未按照合同约定付款的,逾期超过15日,出卖人有解除合同的权利。补充协议第4条第3项约定,乙方违约的,应支付总房款百分之二十的违约金。综上所述,焦某?#29616;?#36829;约,理应承担相应的违约责任,我保留提起反诉或另行起诉的权利。

 

  某公司辩称:不同意焦某的诉讼请求,焦某支付的购房定金是向徐某支付的,我公司也?#35789;?#21040;该笔款项,因此与我公司无关。本案是房屋买卖合同纠纷,我公司并非房屋买卖合同的主体。焦某与我公司签署了调解协议,双方在和解协议中约定了相关的权利义务,我们与焦某已经没有任何纠纷。焦某与徐某的房屋买卖合同确实是我公司提供居间服务签订的。合同签订后,焦某主张有一根高压线辐射,提出解约,我公司也及时告知了徐某。后焦某主张?#32422;?#30340;房子可能卖不出去,也要求解约,但是徐某?#27982;?#26377;同意。

 

  某1公司辩称:我公司已将收取的保障服务费退还,焦某的诉讼请求与我公司无关,我公司?#28304;?#19981;发表意见。

 

  二、法院查明

 

  2015年5月23日,焦某在某公司的居间服务下,与徐某签订《买卖合同?#32602;?#32422;定由焦某购买徐某的涉案房屋。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定:房屋成交价格为130万元,房屋家具、?#19994;紜?#35013;饰装修及配?#21672;?#26045;等作价为157.5万元;买受?#35772;?#20986;卖人直接支付定金10万元。

 

  同日,双方签订《补充协议?#32602;?#23601;房屋买卖事宜作出补充约定。补充协议第一条“成交价格”约定:甲乙双方同意交易房屋价款及家具?#19994;紜?#35013;饰装修及配?#21672;?#26045;作价两者合计为人民币287万5千元整。《补充协议?#36820;?#20108;条“关于房屋交易具体事宜”约定:原告(乙方)于2015年5月23日前向被告(甲方)支付定金人民币10万元整,乙方支付首付款时,该定金视为首付款的一部分;乙方于2015年8月24日前将第一?#36866;?#20184;款人民币207万5千元(不包含前期支付全部定金人民币10万元整)以资金托管的方式支付甲方;甲乙双方同意,在2015年8月24日前,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议?#36820;?#22235;条“违约责任”约定,原告(乙方)若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且被告(甲方)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。

 

  2015年5月23日,焦某向徐某支付购房定金人民币10万元。其后,焦某未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款。

 

  庭审过程中,焦某向法院提交《解约协议书》一份,上载:甲方为徐某,乙方为焦某,丙方为某公司;“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋,三方分别或共同签署了相关法律文件,现经甲乙丙三方友好协商,达成如下协议:1、本协议一经生效,甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议(无论口头、书面或其他?#38382;?均告解除,除本解约协议书所确定之责任外,甲乙丙三方不再承担其他任何责任;2、本协议书生效之日起(空白)个工作日内,甲方应履行下列义务:(1)办理网签注销手续;(2)已收取的乙方定金不予以退还……”解约协议书尾部“甲方”处?#34892;?#26576;签字,所注日期为2015年9月11日。焦某未在解约协议书中签字。

 

  庭审过程中,焦某向法院提交《房屋交付催告函》一份,上载:“尊敬的焦某女士:您购买的涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同?#32602;?015年8月24日合同已到期,但您至今尚未办理交付手续。您于2015年9月10日所提出的交付异议,可以通过双方协商、第三方调解?#32422;?#27861;律诉讼等途径解决。依?#38556;?#20851;法律规定和合同约定,您所付的10万定金我不予退还,并且我将追究逾期应付总房款20%的违约金。”催告函尾部“联?#31561;?rdquo;处?#34892;?#26576;签字,所注日期为2015年9月11日。

 

  庭审过程中,焦某向法院提交《解约协议书》一份,上载:甲方为徐某,乙方为焦某,丙方为某公司;“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋,三方共同于2015年5月23日签署了《二手房买卖合同?#32602;?ldquo;按合同约定,乙方应于2015年8月24日前向甲方支付第一笔购房首付款:人民币207.5万元,甲方配合乙方办理权属转移登记事项”;“在2015年8月24日乙方未履行合同约定义务的情况下,甲乙丙三方于8月24日当日与9月11日分别进行了两次约谈,均未达成一致。甲方又于2015年9月17日向乙方发出《房屋付款过户催告函?#32602;?#20057;方仍未给予回应。乙方未履行合同约定义务,且逾期15日以?#24076;?#26681;据上述《二手房买卖合同》?#23433;?#20805;协议 ,已构成根本违约。甲方有权以书面通知的方式解除该房屋买卖合同。丙方作为居间经纪人可证实此事实经过。”《解约协议书》尾部“甲方签字”处?#34892;?#26576;签字,所注日期为2015年9月20日。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  驳回焦某的诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  焦某与徐某签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属?#34892;В?#21452;方均应按照约定履行各自义务。按照约定,焦某应于2015年8月24日前向徐某支付购房款207.5万元,至2015年9月11日,焦某仍未支付约定的207.5万元。根据法律规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,现焦某作为给付定金的一方没有履行约定的债务,要求徐?#25764;?#36824;定金并支付相应利息,缺乏事实和法律依据,法院?#20174;?#25903;持,并无不当。焦某强调连环单?#38382;?#21363;焦某先出卖?#32422;?#30340;房屋之后再购买徐某的房屋,但是《买卖合同》及《补充协议》并无涉及连环单的内容,所?#32422;词?#24464;某知晓连环单的情况,也不能作为焦某未能按照约定支付购房款的合法抗辩理由。综上所述,焦某的上诉请求不成立,法院不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会?#34987;?#38271;,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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