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房产律师:签订房屋买卖合同后又将房屋卖给第三人属于违约

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-03-25 17:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以?#31995;?#20107;人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告秦先生起诉称:2016年12月15日我通过第三人介绍,购买坐落甲市乙区房屋,当日因我无法?#31995;?#31532;三人处,第三人便以买方名义与被告曹先生签订《房屋买卖协议书》,该协议主要内容:卖方曹先生,买方甲市乙区L中介公司,买卖房屋坐落甲市乙区,该房建筑面积126平方米,地下室面积18平方米,房产交易价格为1175000元,买方于2016年12月15日先交5万元作为定金,余款1125000元等按揭贷款下来一次性付清,双方约定在卖方清贷后去房管局约定网签房屋买卖协议日期和过户日期,房款到位后卖方将钥匙及时交于买方。卖方保证该房无产权纠纷和债务纠纷,如存在其它纠纷造成的后果由卖方承担全部责任。双方商议卖方有尾款待卖方约定还款日期之日将尾款25万元打到卖方账户,?#20154;?#26041;过户后,卖方钱到账后,将房款差额退还买方,双方商议打买卖协议后3日内,将房子钥匙交买方。本协议双方签字后,若买方反悔,卖方不退定金,若卖方反悔,应加倍返还买方定金。如卖方是代签人签署,若卖方违约赔偿买方由代签人负责。协议约定:双方签订协议当时就交定金及中介费。协议书一式三份,双方签订后立即生效,受法律保护,如有纠纷中介负责作证,该协议真实有效。备注:如双方有一方违约赔偿对方房款的20%的违约金。以上协议签订后,甲市乙区L中介公司给付被告曹先生5万元定金,被告曹先生为此出具收条一张。2016年12月18日?#19994;?#31532;三人处给付第三人定金5万元,给付中介服务费18000元。之后,第三人联系我、被告补签房屋买卖协议书,又因为被告曹先生不能亲自到场签约协议故委托被告夏女士(曹先生之妻)代签《房屋买卖协议书》,该协议内容与前者2016年12月15日签订的《房屋买卖协议书》内容完全相同。为此,双方同意协议书落款时间仍确定为2016年12月15日。该协议签订后,被告同意将前者收取的定金转为我所交,故向?#39029;?#20855;收条一张。我向被告支付房款25万元,被告为?#35772;?#25105;提供?#31449;?#19968;张。二被告收到?#19994;?#23450;金和房款后一直不确定去房管局打印网签《房屋买卖协议书》的时间,我及第三人虽多次敦促,但无济于事。2017年4月10日法?#21512;?#25105;送达传票及被告曹先生的起诉状,我才得知被告曹先生以被告夏女士不是涉案房屋产权人和未经其授权卖房为由状告我与被告夏女士和第三人补签的《房屋买卖协议书》无效,要求确认合同无效。以上事实在买卖房屋协议书上且有第三人作证及被告曹先生和被告夏女士的签字,证据所形成的证据链足以证明涉案房屋是经被告曹先生同意出售,被告夏女士作为被告曹先生的委托代理人即已通过第三人核实并见证被告曹先生委托夏女士代签署房屋买卖协议书。以上代理事实既有夫妻共同财产处分自行处?#20013;?#20026;也有委托代理或表见代理的代理行为。因此,我与二被告之间系房屋买卖关?#30331;?#28041;案签订的《房屋买卖协议书》系当事人真实的意思表示,协议的内容不违反法律规定应当认定合法、有效。现据第三人介绍情况得知,被告曹先生已将涉案房屋出售他人且明确了拒绝履行合同属于违约解除合同。二被告为追求高价房款?#23460;?#36829;约属于违法行为,?#28304;?#32473;我造成的经济损失理应依法赔偿,所以现在请求法院依法判令:1.判决我方与被告双方解除坐落甲市乙区房屋买卖协议;2.判决二被告退还我房款25万元;3.判决二被告退还我定金5万元;4.判决二被告赔偿我房屋差价款32万元;5.判决二被告支付我1.8万元中介费;6.判决二被告支付我保全担保代理费3000元及担保费用;7.案件受理费由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告曹先生答辩称:我起诉原告的另一案件法院已经做出判决,我尊重法院判决书,按判决书执行。我不同意原告第一项诉讼请求,本人同意第2、3项诉讼请求退房款和定金,不同意第4、5、6、7项诉讼请求。

  被告夏女士答辩称:本人答辩意见与被告曹先生一致。

  第三人甲市乙区L中介公司述称:本公司的中介费应按房屋价格向买卖双方各收房屋价格的1%,这?#25163;?#20171;费由原告出的,我们谈的价,按1.8万元向原告收取。写完协议原告交的中介费。现在被告让原告买房,原告买不了了,原告是外地户口,限购了。

  三、法院查明

  二被告为夫妻关系,婚后购买坐落于乙区房屋一套,登记在被告曹先生名下。2016年12月15日,曹先生为甲方、甲市乙区L中介公司为乙方签订《房屋买卖协议书》,约定甲方将涉案房屋主房面积126平方?#20303;?#22320;下室面积18平方米出售给乙方,价款1175000元,2016年12月15日交定金50000元,双方就其他权利义务事项亦进行了约定,签订协议当天甲市乙区L中介公司向曹先生交付定金50000元,曹先生在协议下方签字确认接收了定金。后,被告夏女士以曹先生名义作为甲方、原告秦先生为乙方签订《房屋买卖协议书》,约定甲方将坐落于乙区126平方?#20303;?#22320;下室面积18平方米出售给乙方,房产交易价格为1175000元,2016年12月15日交定金50000元,双方就其他权利义务事项亦进行了约定,夏女士在协议下方签字确认接收秦先生定金50000元,并给秦先生出具?#31449;?#19968;张,确认收到秦先生购买诉争房屋的购房款250000元。该《房屋买卖协议书》签订后,二被告收取了原告定金50000元、房款250000元,未办理网签及过户登记手续。依据法院民事判决书确?#24076;?#22312;原、被告双方上述《房屋买卖协议书》签订后,被告曹先生与案外人于2017年3月21日签订《协议书》、2017年3月31日签订《甲市存量房屋买卖协议》,欲将本案诉争房屋卖给案外人,后经法院判决案外人解除了与曹先生签订的两份房屋买卖合同。

  四、法院判决

  1、解除原告秦先生与被告曹先生签订的关于坐落于乙区房屋的《房屋买卖协议书》;

  2、被告曹先生、夏女士共同于本判决生效之日起7日内一次性双倍返还原告秦先生购房定金100000元,返还原告秦先生购房款250000元,并赔偿原告秦先生中介费、诉讼保全担保代理费损失共计21000元。

  3、驳回原告秦先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为:原告与二被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,且合法有效,受法律保护。原告依约给付二被告购房定金50000元、购房款250000元,二被告理应按照约定履行卖房义务,而二被告不但不履行卖房义务,又将该房屋卖给案外人,以?#32422;?#30340;行为表明二被告不再履行主要义务,二被告的行为已构成违约,按照法律及合同的约定,应承担相应的民事责任。原告要求解除与被告曹先生签订的房屋买卖合同、返还定金和购房款,证据充分,应予以支持。原告要求被告赔偿损失包括房屋差价款320000元、中介费18000元、诉讼保全担保代理费3000元,其中中介费、诉讼保全担保代理费属实际损失,应予支持,对于房屋差价款320000元,因原告提交的证据不足以认定该损失数额,?#20197;?#21578;也不申请对房屋现价?#21040;?#34892;司法评估,故对原告要求被告赔偿房屋差价款的诉讼请求,不予支持,原告的损失可以双倍返还定金?#38382;?#24471;到补偿。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会?#34987;?#38271;,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起?#20004;瘢?#19968;直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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