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商品房认购书及纠纷怎么处理

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-01-27 10:22

安居房产律师为您解答
 
一、什么是商品房认购书
    所谓商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议,等等,且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。
二、商品房认购书纠纷怎么处理
1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。
(1)“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。
出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立,能否判决当事人订立房屋买卖合同?
    一般认为,有效成立的合同应?#21271;?#23454;?#20107;?#34892;,除非存在履行不能的情形。有观点认为,应当“要求双方按预约订立本约,预约中未列人的非主要条款,双方不能达成协议的,可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”
    但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同,?#20204;?#32422;行为虽然受到预约效力的约束,但毕?#36141;?#21516;的订立是当事人意思自治的过程,不仅要体现合同自由原则,而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约,如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话,实际上其效力与本?#27982;?#26377;区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力,而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”
    约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格,出卖人要求订约的,如何处理?
    出卖人未取得售房资格的情形有二:一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形,禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下,出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售,否则对预售合同的效力产生影响。如果在约定订立预售合同的特定时段,出卖人要求订约,而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效的风险为由,不愿履行缔?#23478;?#21153;的,属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。
(2)违反商品房买卖认购书确定的签?#23478;?#21153;的责任。
    商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力,表现在创设了当事人的缔?#23478;?#21153;,即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。但是,何种情况当事人可以不签合同,并无明文规定。实务中法官可结?#31995;?#20107;人不愿履行签?#23478;?#21153;的具体情形,并结合考察当事人合同的目的综合认定。
    因当事人一方原因,违反商品房买卖认购书确定的签?#23478;?#21153;而未能订立商品房买卖合同,该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看,定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。
2、因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
    最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。?#38431;?#20851;注安居房产律师网
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会?#34987;?#38271;,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起?#20004;瘢?#19968;直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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