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物权法如何规范以房屋抵工程款的情形

来源?#20309;?#30693;  作者:靳双权  时间:2014-02-22 20:10

我国关于不动产物权变动实行登记制度的相关规定早已有之,主要散见于有关法律法规之中,也没有将之明确为不动产物权登记的概念,例如:《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”该法第六十一条规定:“以出?#27809;?#32773;划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转?#27809;?#32773;变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”该法第六十二条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。”《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”
《中华人民共和国物权法》  (以下简称《物权法》)第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”此即物权公示原则,该法正式确立了不动产物权变动登记制度,而且,该法专门以第二章第一节进行了较为系统化的规定。最为重要的是该法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将?#35789;?#29616;物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”即该法还正式以法律的形式确立了预告登记制度,且规定未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
以房屋抵工程款主要是在开发商无力支付工程款,经双方协商一致承包人同意将其以所建房屋用以抵扣工程款的情况,在这一过程中涉及到两个法律关系,即建设工程合同和房屋买卖合同关系。可以?#25285;?#38500;了上述预告登记制度及相应的法律后果更?#29992;?#30830;之外,与过往的旧法相比,仅就该问题而言,《物权法?#33539;?#20043;产生的影响基本上没有?#25269;市?#30340;差别,但就该问题应当重点考虑以下几方面的法律风险:
(一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”所以,只有取得预售许可证的商品房才有可能办理预告登记,?#36234;?#21463;以房屋抵工程款的承包人才能予以有效保障,否则即便签了上述协议,也因协议无效而难以得到法律保护;
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起?#20004;瘢?#19968;直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜?#38590;?#31350;房地产,?#38505;?#30740;读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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